市区一哥，还是变了

都知谈前年是上海旧改大年，但本年这股拆迁风暴不仅没停，还有点越刮越猛的深嗜。

年后上海各区陆续公布了 2025 年征地和拆迁抵偿支拨预算（不含崇明、金山），悉数高出 1402 亿元。还是成近三年最高水平了。

之前跟诸君商量过接下来两三年，对于"两旧一村"的办法上海来到了瑕疵节点期。也即是说本年启动，上海旧改又来到了一个新阶段。

大势之下，有个区的存在感格外猛烈。没错，依然是徐汇。

前年算作拆迁大户徐汇就冲到了上海前哨，本年更夸张了，径直领跑全市。2 个数据特别细心：

第一个，430 亿。

这是本年徐汇给出的征地拆迁预算，快赶上黄浦、虹口、杨浦三区的总额了。上海全年也才 1400 多亿，一个徐汇独占了三分之一。

第二个，本年拿出的是2 倍预算。

前年预算是 233 亿多，本年预算径直提了近一倍。对比 2023 年，更是到了 4 倍。

这样多预算、这样大动作，决心和贪念同期摆到了明面上，看起来，徐汇要把黄浦老大挤下巅峰我方当榜一了。

不外，为什么本年的徐汇比前年还猛？咫尺 7 个市区，徐汇又能否实在成为阿谁最利害的区呢？

除了这轮拆迁的高调，从这个市区新贵身上挖出来的谜底，真挺让我畏怯的。

01徐汇开启市区最豪恣度拆迁

系数这个词中心城区来看，咫尺其他市区都是脱落旧改。

比如黄浦越拆越邃密，这两年最大头的一个老西门旧更技俩，占地也才 10 万㎡。至于旧改大户的虹口，因为老棚户区密集加上各方压力，也一直是脱落旧改为主。

比拟之下徐汇就没这些畏怯了——这个区很新，空间饱胀、势头正盛。

是以诸君不错看到这两年徐汇的拆迁动作有一个较着特质，即是大手笔。

不仅是市区最大领域。咫尺徐汇 2025 年的地盘储备联想还没出，但顺手统计出来的就有这样多。

2 月还没过完，还是 9 个村子明确上桌吃饭了。

参考前年的 103 幅，可思而知本年会是怎样的天量地盘。尤其本年首个旧更技俩，张家弄片区，还是是黄金地段里的百老大衖堂了，右手霞飞苑，北边两步到 Iapm 环贸，地段天禀径直拉满了，动迁评估价也来到了 84397 元 /㎡，骨子重复抵偿和奖励，范围在 10-15 万 /㎡不等。

这样高的奖励之下，1 月下旬张家弄片区成功全员签约，成功启动了拆迁。

图源：上海徐汇

上海体育馆把握的天钥新村。六期径直原拆原建，按规划原本的 9 幢旧楼会变身成 3 栋高层、1 栋多层的电梯房，还会加盖地下车库，长幼区泊车难问题再也不必发愁了。

除此以外，还有日晖六村、枫林新村、东安五村、襄阳南路 452 弄 ... 也都在加快，包括本年徐汇又把漕宝路和龙吴路沿线的收储责任提上日程。

本年瞻望会有更多的拆迁技俩缓缓问世。

除了数目上的多，徐汇拆迁责任还有一个较着特质，即是心爱片区式的拆迁校正，许多单个技俩的体量都不小。

前年的东安一二村拆了 6000 多户就先不提了，就说本年，2 个月内上千户的旧更技俩还是有 2 个。

东安把握的江南新村，波及的居住房屋 1187 张证，以及张家弄片区 1185 证， 征收面积达到 61738㎡。

再加上天钥新村、日晖六村等，只是 4 个技俩加起来，就还是高出 3000 户了。

数据来源公开信息，仅供参考

单独看全球可能没什么见识。我拿虹口对比了下，2025 年虹口联想的 14 个脱落旧改地块，加起来 3000 余户。

预防，是全年一共 14 个技俩。而徐汇咫尺的体量，还不到 2 个月，4 个技俩良友。

这样看起来，是不是徐汇的大手笔就很明晰了。是以开头 430 亿的预算，还有特别大的进展空间。

02这种大手笔也奠定了畴昔徐汇的一手豪宅神气

有一个惊东谈主数字，至少 3000 套豪宅。也即是说，畴昔两三年内，徐汇能够率不错稳坐市区豪宅圈的头把交椅了。

2025 年的拆迁联想依然在为新址市集作念储备。那么有 2 个市集风向，就相配较着了：

第一个，徐汇将成为市区豪宅供应量最多的区域。

我顺手统计了下，畴昔全区还是有 10 个以上顶流技俩会成为豪宅规划军。

尤其徐汇滨江段，肉眼可见标点相配密集。亦然畴昔富豪们要点调遣的中枢肠带。

最近流量最大的东安新村，1 月底官方还是放出了规划决策。按照徐汇规资局公示，这里畴昔的身份是世界级滨水详尽体：东安健康科技城。

内有三块纯宅地，加起来约 38.82 万㎡的全新住宅空间，就在黄色部分。

图源：徐汇规资局

这个体量会给市集带来些许供应？

我简易算了下，按平均主力大平层 150㎡来算吧，也差未几有 2500 套房源集聚呈现。淌若有中小套数杀青，骨子供应不会低于 3000 套。

临近还有绿城徐汇滨江技俩，此次瞻望 120 套不低于 270㎡的纯大平层入市。

再加上江南新村和日晖六村也准备拆了，又会新增一波供应。也即是说单这个片区，就还是 3000 多套豪宅起步了。

图源聚积，仅供参考

第二，如今的徐汇还是是妥妥的地王专科户。

最典型的即是东安一二村，临近狼环虎伺，个个不简便，隔邻 1 公里是绿城徐汇滨江，前年天下单价地王，拿地价就高出 13 万 /㎡。2 公里是宸嘉龙华地块，天下第二的单价地王，楼板价 12.6 万 /㎡。

什么见识？天下前二的高价值地盘，都集聚在了徐汇，包括总价维度上，隔邻的香港置地启元拿地总价 300 亿，亦然当年的天下地王。而东安一二村，能够率会成为杰出这 3 座岑岭的存在。

咫尺东安一二村的拆迁资本已接近 500 亿。毫无疑问的下一个天下地王，况兼是史上最高。

这些顶级王者，沿路被徐汇一个区集王人了，可见土 地价值的含金量。

徐汇还有大面积成片竖立的中枢肠盘，这亦然其他市区实足不具备的。包括张家弄片区，出身即在"梧桐区"，亦然显然级别的衡复风貌保护区。

从上海市规划馆的模子及网传遵守图来看，能够率会是高层 + 风貌别墅的组合。这然而豪宅中的豪宅啊，按前年风貌别墅行情来看，基本亿级起步。

图源：聚积，仅供参考

是以除了包揽地王，畴昔房价上徐汇也有可能交集天花板，径直 carry 上海楼市。

03不啻如斯，徐汇的其他方面其实亦然市区最猛

你会发现这里老是城市变化最快最较着的阿谁。

拿最典型的城市基建来说，前年底上海南站升级为高铁站，瞻望日均客流达到 5 万东谈主次。徐汇也因此认真进入了高铁期间。

不要小看此次高铁升级，如今的徐汇还是是一个坐拥超等关节的市区了。这少许亦然最初其他市区的很大上风，再加上还有机场长入线的如虎添翼。

图源：上海发布

咫尺从舆图上看，景洪路站就位于徐汇区和闵行区交壤处，出行很便捷。

证实南站支线规划决策，畴昔和机场长入线的三林站买通也不是莫得可能，到技能，徐汇又是下一个高度了。

其次即是产业迭代的速率，快得无法思象。

之前跟诸君共享过一个"千亿"话题，即是上海国资发起的三大先导产业基金。

思不到的是，这条千亿赛谈，徐汇一个区独占了 600 亿，这支基金背后，即是徐汇举全区之力参加的东谈主工智能产业。

咫尺系数这个词区的东谈主工智能企业还是高出了 1000 家，产值高出千亿。

如今的徐汇，在产城和会这条路上还是遥遥最初了。

徐汇"一带六区"产城空间，图源：上海徐汇

漕河泾人老心不老，西岸蓄势待发。互联网龙头企业有阿里巴巴、网易，要真金白银有，要流量东谈主气也从来不缺。

尽管实力摆在这儿，但徐汇在招商魄力上依然亲切，本年还会拿出 50 亿元专项资金来优化营商环境。只可说不仅卷，还懂得卷对所在。

除了硬实力，徐汇的软实力也特别拿得脱手。

比如以前滨江带只是用来差异的。如今西岸梦中心的出现，也扛起了徐汇滨江的贸易大旗。

图源：西岸梦中心 @田方方

加上西岸独到的艺术氛围，还是成了年青东谈主的周末圣地。新贸易不停出现，但旧贸易也莫得被祛除，尤其老牌商圈徐家汇的太平洋百货、六百。

上周 2025 紧要技俩白皮书里，还是不错看到它们畴昔的新面庞。况兼速率很快，3 月份随即就要开工了。

图源：上海徐汇

这即是徐汇一直以来的城市秉性，新老之间会有一个很好的均衡。

有古典氛围的历史街区，也有年青活力的潮水生存，连老菜市集都能新潮到和 Prada 联名，兼具生存和小资一体，也难怪 1 月启动，GUCCI、BOTTEGA VENETA 这些奢侈牌，会陆续撤出静安和黄浦，迁入了徐汇。

评释徐汇的消致力如实还是踏进全市前排了。

这样系统地看，如今的徐汇正在进行一场住宅、贸易、产业、交通、市政的全维升级，丽都变身这个词，放在徐汇身上可能再相宜不外了。

04徐汇，还是暗暗造成了"市区一哥"？

这个问号背后，谜底还是不难猜了。毕竟全方向的更新速率之下，笃定是需要一定底气复古的。

前年，徐汇 GDP 总值市区第一。

官方数据上，徐汇地区坐褥总值 3931.2 亿元，总量跃居中心城区第一，就连财政收入增速，亦然全市第一，同比增长 12.37%，更是全市独一两位数增长的区。

我看了下往日几年徐汇的 GDP 情况，发现如今的一哥地位，得来不易。

2017 年徐汇 GDP 全市排行第七，市区排第四。

8 年往日，如今的徐汇还是稳坐全市第三，市区第一的位置。

别看只前进了三个身位，但对打的然而黄浦、静安这种宗匠级别的硬人，况兼还取得很干脆。

包括另一个最直不雅的维度，房价。

我从后台拉了 2 组数据，对比相配较着。2019 年后的 5 年内，上海滨江地段涨幅六成以上的，唯有黄浦滨江和徐汇滨江。

徐汇滨江 5 年涨幅达到 62%，仅次于黄浦滨江的 65%，最初其他滨江段。

更夸张的是，这两年上海滨江二手房价陆续下滑。但前年和之前的高点比拟，有且唯有一个徐汇滨江是正数值。

数据来源：兔博士

数据是最直不雅的，徐汇滨江后堂堂的金钱保值属性还是藏不住了。

这组数据背后，即是徐汇多年动须相应下的实力和底气，亦然被市集和系数东谈主公认的畴昔。

王座之上的徐汇，终于迎来了我方的黄金期间。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"开云kaiyun.com，作家：余奔雷，36 氪经授权发布。